Цены на жилье медленно растут, но до дисбалансов далеко

Номинальные цены на жилье в Польше приближаются к уровням 2006-2008 годов, но другие уже являются нашим доходом и другим рынком. Разработчики научились приспосабливать предложение к спросу, а банки и покупатели гораздо более осторожно относятся к ипотеке. После текущей фазы расширения, внезапного обвала нет. Номинальные цены на жилье в Польше приближаются к уровням 2006-2008 годов, но другие уже являются нашим доходом и другим рынком

Жилищные циклы уже видны на польском рынке жилья. Экономисты из Департамента экономического анализа (DAE) НБП отметили трех в Варшаве и двух в других крупных городах. Первый цикл носил структурный характер и заключался в вводе в эксплуатацию нового продукта на рынке - девелоперских квартир. Второй цикл был вызван кредитным бумом, пик которого пришелся на 2007 год.

Графически это объяснил проф. Яцек Яшек из DAE NBP, один из авторов ежегодного отчета о рынке недвижимости.

- В первом цикле девелоперы без опыта имели тенденцию к перепроизводству, в 2002 году была ликвидирована льгота на жилье и увеличен НДС, поэтому у нас был огромный строительный бум до конца 2001 года, потому что тогда квартиры подорожали на 20-30 процентов. Если кто-то не продал до конца года, он остался с этими квартирами. Затем девелоперы обанкротились, и когда мы вступили в Европейский Союз в 2004 году, спрос сильно вырос благодаря дешевым кредитам в франках и хорошей экономической ситуации, но на рынке не было квартир. Затем начали появляться крупные девелоперские компании, которые после 2008 года снова оказались в затруднительном положении. Тем не менее, выжившие накопили капитал и опыт, которые позволяют им в третьем цикле поддерживать гибкое снабжение.

Нынешний третий жилищный цикл характеризуется относительным балансом между спросом и предложением. Покупателей много, но застройщики строят и продают столько же. По крайней мере, это произошло до сих пор, потому что была проблема с количеством и стоимостью строительных рабочих. Бум не на рынке недвижимости сегодня, ни на кредитном рынке, бум в строительстве.

Строительный сектор имеет два крупных источника заказов: спрос на коммерческую недвижимость и инвестиции в инфраструктуру, финансируемые совместно из фондов ЕС. Доступ к этому третьему источнику - спрос на квартиры, вызванный растущими доходами населения и низкими процентными ставками, означал, что строительных рабочих стали испытывать нехватку, их зарплаты увеличились, и более высокие затраты девелоперов начали переходить на клиентов.

>> Смотрите также: «Цены на жилье в Польше умеренно растут»

Эксперты НБП подчеркивают, что проблема еще не в цене участков, поскольку нынешнему земельному банку хватит примерно на три года, но этот фактор при оценке новых проектов будет учитываться. В целом, хотя НБП не делает каких-либо официальных прогнозов, можно ожидать, что цены на жилье продолжат слегка расти.

- Если спрос растет не так быстро, как раньше, что также может быть вызвано, вероятно, ожидаемым замедлением роста ВВП, скорее всего, сценарий сильного ускорения цен маловероятен, но вы никогда не знаете, потому что может быть включен другой мотив. Под так называемым бум на рынках активов, рост цен создает дополнительный спрос. Будет ли так в Польше? Я предполагаю, что это не потому, что для того, чтобы спекуляция и ускорение покупок вступили в силу, это повышение цен должно быть очень солидным, и это, вероятно, не так, - сказал Петр Шпунар, директор DAE NBP.

Тот факт, что квартиры покупаются не по расчетам спекулянтов, а по обыкновению Ковальского, часто вызываемым модой, также свидетельствует о других предпосылках. График открытия текста очень интересен, из чего видно, что в первом квартале этого года на первичном рынке в семи городах (Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Варшава, Вроцлав) около 10 000. Транзакции были обусловлены потребительским спросом, в основном кредитом, но более 7 тысяч. последующие сделки уже являются инвестиционным спросом. Доля инвестиционного спроса систематически росла с 2013 года, когда был изменен закон о защите арендаторов. В Польше относительно мало квартир для аренды, поэтому аренда сегодня выгоднее, чем банковский депозит или покупка облигаций.

- Наши результаты относительно мотивации покупателей не являются идеальными, потому что клиенты часто не знают, почему они покупают квартиру. Если кто-то покупает квартиру для своих детей, потому что они будут жить в том или ином городе или учиться, но только через несколько лет, и прежде чем думать об аренде, это очень смешанный мотив. И таких заявлений много, - пояснил Петр Шпунар.

Несомненно, что покупки за наличные бьют новые рекорды. По крайней мере, в соответствии с методологией NBP, описанной на странице 61 отчета. В первом квартале 2018 года покупка квартир за наличные на первичном рынке в семи польских городах составила, по его словам, 72 процента. В последнем квартале 2017 года этот процент был еще выше - до 75 процентов.

С точки зрения всей экономики, плюс в том, что доминирующая доля наличных денег и отсутствие кредитного бума уменьшают системный риск. Проще говоря: при возможном спаде сегодняшние дешевые ипотечные кредиты в злотых не должны иметь такого же эффекта, как дешевые валютные кредиты десять лет назад.

- Во-первых, ситуация с покупателями сегодня лучше, покупки за наличные преобладают. Во-вторых, банки более осторожны, что также обусловлено улучшением кредитных стандартов и стандартов управления рисками, включая Рекомендацию S. Обратите внимание, что при предыдущем расширении рынка жилья частые кредиты от LtV более 100% были частыми, теперь это нет - Петр Шпунар объяснил эту разницу.

Отчет на сайте НБП